Податок на майно фізичних осіб (громадян): хто, скільки і за що повинен платити?

Поділитись

У статті розглянуті ключові законодавчі податкові норми, актуальні в 2021 році, і практичні механізми оподаткування стосовно нерухомого майна.

Власність зобов’язує. Особливо власність на нерухоме майно. Квадратні метри – не лише мета, але і додаткова стаття витрат у вигляді податків. Згідно із законодавством, власники житлової або нежитлової нерухомості зобов’язані вносити відповідні податки. Причому фінансові кошти, отримані від сплати податку, залишаються в місцевих бюджетах.

Якщо власник нерухомого майна – неповнолітній, внесення платежу покладається на його батьків або опікунів.
Звітний період сплати податку на нерухомість фізичних осіб складає один календарний рік. Тобто у 2021 році особи, які володіють нерухомим майном, платять податок за 2020 рік.

Нерухомість, яка знаходиться в загальній власності (спільно або частково), оподатковується за наступними правилами:

  • Кожна з осіб, що володіє загальною частковою власністю, платить податок на нерухоме майно для фізичних осіб за себе.
  • Якщо декілька осіб володіють спільною нерухомою власністю, не розділеною в натурі, за об’єкт платить одна з осіб-власників, яка визначена по їх згоді, якщо інше не передбачене судовим рішенням. Порядок визначення платника при спільній неподіленій власності – договірний. Співвласники повинні самостійно вибрати платника податку на нерухоме майно і повідомити про своє рішення контролюючий орган. Якщо згода не досягнута, платника визначають його в судовому порядку.
  • За об’єкт, який знаходиться в загальній спільній власності, розділений між власниками в натурі, кожен із власників оплачує свою частину.

Норми площі для об’єктів житлової нерухомості фізичних осіб, які не підлягають оподаткуванню:

  • квартира – сумарно 60 кв. метрів. Допускається підсумовування метрів 2-х і більше за квартири власника;
  • житловий будинок – сумарно 120 кв. метрів. Допускається підсумовування площ 2-х і більше будинків власника;
  • різні типи житлової нерухомості – сумарно 180 кв. метрів. Податок оплачується за площу більш за норму.

Визначимо власнику суму оплати квартири площею 90 кв. метрів (фізична особа). Місцеві органи влади затвердили регіональний розмір податку на нерухомість у звітному році – 47,23 грн/кв. метр (складає 1% від мінімалки та не суперечить вимогам закону). У власника нерухомості 30 кв. метрів житла понад пільговий ліміт (90 – 60). Отже, сума платежу складе 1416,90 грн. (30×47,23 грн).

Пільгові категорії громадян, звільнені від сплати податку на нерухомість:

  • особи з 2 та 1 групою інвалідності;
  • особи, які виховують троє і більше неповнолітніх дітей;
  • особи пенсійного віку;
  • ветерани війни та особи, які потрапляють під дію Закону України від 22.10.1993 р. No3551, – XII “Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту”;
  • особи, визнані потерпілими від Чорнобильської катастрофи.

Пільгові метри (60 кв.м, 120 кв.м, 180 кв.м) для нарахування податку на нерухоме майно фізичних осіб не враховуються в наступних випадках:

  • розмір об’єкту нерухомості в 5 і більше разів перевищує неоподатковувану квадратуру: квартира більше як 300 кв. метрів; житловий будинок – більше як 600 кв. метрів; чи сумарна площа різних типів житлової нерухомості в одних руках (на одну фізичну особу) більше як 900 кв. метрів. Така нерухомість потрапляє під “Податок на розкіш”;
  • нерухомість приносить власникові дохід (комерційне використання: здача в оренду, лізинг, позика, використання в підприємницькій діяльності). Фізичним особам, які займаються комерційною діяльністю і використовують податкову адресу житлової нерухомості або саму нерухомість в підприємницькій діяльності по факту, пільги в оподаткуванні на нерухомість не нараховуються. Аналогічно для одержувачів доходу від оренди (лізингу) оподаткування майна для фізичних осіб виконується на усю квадратуру об’єкту нерухомості.

Оподаткування нерухомості фізичних осіб в контексті “Податку на розкіш”

ДПС звертає увагу власників дорогого рухомого і нерухомого майна про додаткові платежі. Неофіційно, податок, прописаний в статті ПКУ N266, отримав назву “Податку на розкіш”.

Він включає суму транспортного податку для люксових авто, суму податку на нерухомість, яка перевищує граничні пільгові ліміти. “Розкішна нерухомість” – об’єкти, які в 5 і більше разів перевищують неоподатковувану квадратуру (60 кв.м, 120 кв.м, 180 кв.м) – квартири більше ніж 300 кв. метрів або будинки площею більше ніж 600 кв. метрів. Розмір “Податку на розкіш” в 2021 році залишився незмінним – 25 000 грн. Власникові за кожен об’єкт нерухомості преміумкласу (долю об’єкту) потрібно буде заплатити по 25 000 гривень.

Порядок розрахунку ставки податку на об’єкти нерухомого майна для фізичних осіб:

  • Обчислюється розмір виплат за нерухомість для фізичних осіб уповноваженим контролюючим органом, у якому закріплений платник. Її сума визначається площею нерухомого майна і відповідною ставкою податку.
  • Податкове повідомлення-рішення (ППР) з вказівкою суми та реквізитів для оплати висилається або вручається платникові контролюючим органом, до якого він прикріплений територіально. Термін отримання повідомлення – до 1 липня поточного року.
  • Відсутність повідомлення (ППР) внаслідок розбіжності податкової адреси з фактичною адресою проживання платника – привід негайно звернутися в компетентний орган за роз’ясненнями і внесенням оплати.
  • Зобов’язання по податку на нерухомість фізичних осіб оплачується протягом 60-ти днів після отримання ППР. Реквізити для проплати є в повідомленні.
  • За несвоєчасну сплату податку на нерухомість передбачені штрафні санкції. Прострочення до 30 днів додає до суми 10%, більш ніж 30 днів – 20% від суми.
  • Нагадуємо, що фізичні особи декларацію про нерухомість не подають. ДПС все розраховує самостійно і лише повідомляє власника. До них поступає уся нотаріальна реєстрова інформація по відчуженню прав власності на нерухомість (продаж, обмін, дарування). Відбувається це в 10-денний термін після здійснення нотаріальної дії.

Звірка відомостей про нарахований податок на нерухомість

Якщо сума нарахованого податку у власника нерухомого майна викликає сумнів, він має право подати письмову заяву про звірку інформації та про перерахунок.

Звірка та коригування сум податку виконується на підставі оригіналів відповідних документів (документів на право власності). Після звіряння платник отримує додаткове ППР, а попереднє вважається відкликаним. Звірка та коригування сум податку на нерухомість займає до 10 робочих днів.

Якщо фізична особа – власник кваліфікованого електронного підпису, то йому доступна функція перегляду сформованих повідомлень-рішень по податку. Дізнатися суму нарахованого на нерухоме майно податку, можна в меню “ЕК для громадян“, заповнивши графу “податкова адреса” Інформація також розміщена на офіційному інтернет-порталі ДПС. Якщо громадянин не має електронного підпису, то КЕП (кваліфікований електронний підпис) для фізичної особи можна замовити у нас на сайті.

Порядок формування ставки податку на майно фізичних осіб

Розміри відповідних виплат встановлюються рішенням місцевих органів самоврядування (радами об’єднаних територіальних громад). Отже, ці суми в різних місцях країни будуть відрізнятися.

Максимальний розмір податку не може бути більшим за 1,5% мінімалки, актуальної на 1 січня року, за який вноситься оплата (на 1.01.2020 – 4723 грн).
Актуальні ставки податків і зборів для регіонів України доступні на сайті ДПС

Об’єкти нерухомого майна – власність фізичних осіб, отримана у вигляді спадку (дарування), не оподатковуються у тому випадку, якщо нерухомість була успадкована (подарована) від членів сім’ї 1-ої та 2-ої ступенів спорідненості. Якщо спадок отриманий від членів сім’ї 3-ої і подальших ступенів спорідненості та інше не передбачене законом, то воно оподатковується стандартно – 5%.

Продаж нерухомості. Які податки платить фізособа?

Згідно з Податковим кодексом (ст.172) при продажі або обміні нерухомості громадянин зобов’язаний задекларувати отриманий дохід і сплатити з нього податок.
Підстава для сплати податку – створення та підписання договору купівлі-продажу нерухомості.

Громадяни, які проводили комерційні операції з нерухомістю, платять наступні податки:

  • ПДФО (податок на дохід фізичних осіб) – 5 % вартості нерухомого майна;
  • ВЗ (військовий збір) у розмірі 1,5 % від вартості нерухомості.

Для того, щоб розрахувати розмір ПДФО та ВЗ береться за основу розмір доходу від продажу нерухомості – ціна, яка фігурує в договорі купівлі-продажу. Сума, сплачена покупцем і отримана продавцем за нерухоме майно, і є розрахунковою. Але вона не може бути нижче за оціночну вартість об’єкту.

Якщо продається не житло, а земельна ділянка, податок нараховується аналогічно з іншим нерухомим майном (квартирою, житловим будинком тощо). Виключення – земля сільгосппризначення кількістю в межах норми приватизації, яка знаходиться у володінні громадянина більш як 3-х років. З неї податок не сплачується.

Хто не платить податок на нерухомість для фізичних осіб при оформленні операцій купівлі продажу :

  • Податок не платиться, якщо один раз в рік і рідше продається 1 об’єкт нерухомості, яким громадянин володів більше 3 років.
  • Податок не платять, якщо нерухомість – це спадок. Причому угоду можна оформити відразу після отримання спадку. Трирічний ценз володіння нерухомістю тут не обов’язковий. Тобто дохід від отриманої в спадок квартири, будинку, земельної ділянки або їх долі не оподатковується незалежно від термінів отримання.
  • Продаж земельної ділянки сільгосп призначення не оподатковується, якщо вона за розмірами не перевищує норму приватизації (визначено ст. 121 Земельного кодексу) за умовою володіння нею більше трьох років. Якщо така ділянка отримана в спадок, то продавати її без сплати податків можна відразу після отримання спадку.

Оподаткування при продажі об’єктів нерухомості нерезидентам базується на іншій ставці податку. Якщо продавець нерухомого майна – нерезидент, то він згідно із законодавством при продажі платить 18% ПДФО і 1,5 % ВЗ.

Нерухомість, яка не підлягає оподаткуванню:

  • уся неприбуткова нерухомість (житлова і нежитлова) в державній власності, включно з об’єктами, які знаходяться у веденні місцевого самоврядування і установ, створених ними у визначеному законом порядку. Це нерухомість, що утримується коштами державного або регіонального бюджетів;
  • об’єкти та їх долі, які перебувають  у зонах відчуження або відселення, що визначено законодавством;
  • приміщення дитбудинків сімейного типу;
  • гуртожитки;
  • нерухомість зі статусом непридатної для житла з причини аварійного стану. Статус дається органами держвлади: рішенням сільської, селищної, міської ради;
  • житла та долі житла у власності дітей-сиріт, дітей, що залишилися без батьківської опіки та прирівняних до них осіб, дітей-інвалідів на вихованні у самотніх матерів (у співвідношенні: 1 об’єкт на 1 дитину);
  • нежитлові приміщення, які використовуються представниками малого і середнього бізнесу на ринках і в малих архітектурних формах;
  • промислові будівлі (виробничі корпуси, цехи, склади підприємств).
  • нерухомість, безпосередньо використана у сільськогосподарському виробництві;
  • нерухоме майно – власність громадських організацій інвалідів і їх підприємств;
  • нерухомість – власність учасників АТО/ООС та їх сімей.
Оподаткування нерухомості фізичних осіб в Україні: історія питання та новації

Перша спроба ввести податок на нерухомість для громадян України була зроблена на початку 90-х Декретом Кабміну про місцеві податки і збори (N 56-93 від 20 травня 1993). Але тоді ініціативу не реалізували, а на документ був накладений мораторій з офіційної причини: для формування реєстру платників.

Податком на нерухомість, перелік місцевих податків і зборів був поповнений в липні 2010 року. Але новий Податковий кодекс набув чинності тільки 1 січня 2011 року, а сама стаття 265, яка регламентує оподаткування на нерухомість, запрацювала через три роки – з 1.01.2013 р. Відтоді фактично платиться цей податок.

Принцип розрахунку сум податку виходячи з квадратних метрів виявився умовно прийнятним для платників податків. Адже будівельні проєкти житлових будинків на той час були скромними, і велика частина житлофонду періоду СРСР укладалося в пільгові норми оподаткування – в горезвісні 60 кв.м. Тому закон протестів не викликав.

Співробітники ДПС час від часу описують схеми, які використовують недобросовісні платники податків з нерухомості з метою мінімізувати розмір нарахувань податку.

Популярна схема – застосування методу відділення долі із майна, яке знаходиться в загальній спільній власності. Найчастіше це нерухомість подружжя. Так припиняється загальна спільна власність на нерухомість і утворюється право власності на долю об’єкту нерухомості. Зазвичай ця процедура оформляється через розділ майна. Так кожна людина стає окремим платником податку, але вже з набагато меншою долею.

Законотворці все частіше говорять про реформування сфери оподаткування. У Верховній Раді на розгляді знаходиться Закон №1210, авторства депутата Данила Гетьманцева.

У документі запропоновано формувати податок на нерухомість виходячи не з квадратури, а з оціночної вартості об’єкту. Аргументується це тим, що вартість двох об’єктів в різних районах відрізняється економічно, а пільгові тарифи для громадян по усій території України однакові. Переоцінку міської нерухомості заплановано проводити раз в п’ять років, а за межами міста – раз в 10 років.

Ставку податку на нерухоме майно, згідно з проєктом, становитиме місцева влада з розрахунку не більше 0,2% та  0,3% від оціночної вартості за 1 кв. м. з урахуванням місця розташування і типу об’єкту.

Для шостого  і подальших об’єктів нерухомості в одних руках до ставки податку планується застосовувати підвищувальний коефіцієнт 3. Проєктом передбачається зменшити час, відведений для сплати податку на нерухомість до 30 днів і ліквідовувати пільги.

Не оподатковуватися буде лише житло пенсіонерів, інвалідів, ветеранів війни і праці, неповнолітніх і недієздатних осіб. Проте і тут є обмеження: пільга зберігається за умови, що у цих категорій громадян у власності один житловий об’єкт і його оціночна вартість не більше 300 (для міста з 1 млн жителів) і 100 (менш як 1 млн жителів) мінімалок. Для житлових будинків це обмеження складає 600 і 250 мінімалок.

Законопроєкт відносить до об’єктів оподаткування житлову побудовану нерухомість – придатну для цільового використання, але ще не введену в експлуатацію.
Поки це лише законопроєкт, але вже зараз зрозуміло: який би варіант закону не був схвалений народними обранцями, тягар на платника не зменшиться.

Слідкуй за нами
Поділитись
Коментарі

Коментарів поки що немає...

Корисні статті